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    “保交樓”進入攻堅期 商品房市場下滑幅度加大

    來源:互聯網 2022-12-06 09:33中投網 A-A+

      剛剛過去的11月,“保交樓”進入攻堅期,商品房市場下滑幅度加大。1-11月,30大城市新建商品住房銷售面積同比下行29.1%,相比1-10月份的29.5%的跌幅并無明顯收窄。其中,1-11月主要一二線城市,新房銷售面積同比降幅分別為23.8%和27.7%,跌幅與1-10月份持平,顯示市場仍舊較為疲軟。

      11月28日,就資本市場支持房地產市場平穩健康發展,證監會新聞發言人答記者問時指出,證監會決定在股權融資方面調整優化5項措施,最重要的是“兩個恢復”,即恢復涉房上市公司并購重組及配套融資,恢復上市房企和涉房上市公司再融資。至此,短短一個月之內,信貸、債券、股權“三箭齊發”,打出一套“組合拳”,推進地產風險處置和保交樓。

      值得注意的是,“第三支箭”相比“第一、第二支箭”具有獨特優勢,不會直接增加房企負債規模,卻依然可以為開發商融資提供充足的規模。而且,相比信貸和債券融資,股權融資明顯釋放出“增量資金用于解決存量問題”的信號。以“兩個恢復”來說,收并購融主要解決存量出險企業和項目處置,再融資開啟則主要用于解決保交樓及政策性房地產項目融資。

      第一、第二支箭發出以后,不管是總(總行)對總(房企總部)的信貸規模授信,還是開發商在交易商協會注冊待發行的債券融資工具,都明顯增加了。比如,包括六大國有銀行在內,截至目前商業銀行已向近30家房企提供各類授信總額超過2萬億。同時,近百家房企申請了中債增信用擔保,已注冊債券待發行額度超過千億。但是,信貸和債券能否轉化為融資?

      根據筆者的調研,目前還待進一步觀察。首先,第一、第二支箭特別強調市場化、法治化、商業資源的原則。同時,對待融資企業也要求堅持主業、穩健經營、質地優良、財務基本穩健,只是短期存在流動性困難。而且,信貸投放和債券發行基本要求合格抵押物、擔;蚍磽4胧。除了少數未發生風險暴露的企業,絕大多數困境中的房企難以達到融資條件。

      由此推演,在房地產項目自身造血功能不足的情況下,如果真的要貫徹市場化、法治化和商業資源原則,第一第二支箭能發出多少子彈,確實需要冷靜思考。正是基于此考慮,第三支箭迅速發出。當然,股權投資機構和投資者,也要強調收益和風險匹配,但也更強調長期投資原則。

      當前,迫切需要外部資金進來,切斷市場負反饋循環鏈,從而止住各方債主緊逼下在企業層面出現擠兌行為,避免無謂的失血倒逼房價無序下跌。因此,預計第三支箭發出以后,市場或許會迎來政策屬性非常強的資金。

      筆者認為,央企或地方國企資產管理公司(AMC)、政策性金融機構、國有大行建立的紓困基金,以及地方功能類國企和城投平臺,都可能成為這類入市資金。當前,相比2021年上半年的歷史最高點,各地存量土地、在建項目均出現了一定幅度的折價,應該是股權投資“建倉”的好時機。同時,在融資方面配套有低息、無息的紓困基金,還有收并購投資的稅收優惠等。

      值得注意的是,新資金進入并在供給端大力推進收并購、保交樓、風險處置等,其將在政策屬性、公共屬性視角下實現長遠的市場化盈利目標。由此,也將貫徹行業供給側結構性改革和新模式落地,即針對3億-4億新市民、外來人口的需求,在房地產供給端“降成本”,再加上5年期LPR以及按揭利率還有下行空間,低地價、低房價、配套完善、低融資成本的供應將匹配需求。

      更重要的是,近期疫情優化20條措施發布,市場對經濟基本面預期升溫。同時,近期及明年,全方位的需求端紓困一攬子措施將落地實施,線下就業密集型的生產生活服務型行業將迎來復蘇。由此,房地產需求端將開始觸底企穩,并形成供給需求兩端相互支撐、相互利好的正反饋循環。

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